Sanierung in der Eigentümergemeinschaft und bei vermieteten Häusern: Rechte und Pflichten

Wer nicht allein über ein Haus entscheidet, muss bei der Sanierung zusätzliche Regeln beachten. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gehören Fassade, Dach und Fenster zum Gemeinschaftseigentum; Maßnahmen brauchen einen Beschluss der Eigentümerversammlung und werden aus der Erhaltungsrücklage oder Sonderumlagen finanziert. Als Vermieter dürfen Sie Modernisierungskosten unter bestimmten Bedingungen auf die Miete umlegen, müssen aber Ankündigungsfristen, Kappungsgrenzen und Härtefallregeln beachten. Dieser Beitrag erklärt die wichtigsten Regeln, zeigt ein Rechenbeispiel zur Modernisierungsumlage und nennt typische Fehler. Es ersetzt keine Rechtsberatung, vor allem weil sich Gesetze und Rechtsprechung ändern.

Sanierung in der Wohnungseigentümergemeinschaft

Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum: Tragende Wände, Fassade, Dach, Treppenhaus und in der Regel die Fenster gehören zum Gemeinschaftseigentum. Innenwände der Wohnung, Bodenbeläge und Einbauten sind meist Sondereigentum. Die Teilungserklärung regelt Abweichungen. Prüfen Sie diese, bevor Sie eine Maßnahme planen.

Beschlüsse: Über Maßnahmen entscheidet die Eigentümerversammlung. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) unterscheidet zwischen Erhaltungsmaßnahmen, die ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen und mit einfacher Mehrheit beschlossen werden können, und baulichen Veränderungen. Nach der WEG-Reform von 2020 können bauliche Veränderungen in vielen Fällen mit einfacher Mehrheit beschlossen werden; zudem können einzelne Eigentümer unter bestimmten Voraussetzungen angemessene bauliche Veränderungen verlangen, etwa für Barrierefreiheit, Elektromobilität, Einbruchschutz oder Telekommunikation (§ 20 WEG). Ob Ihre Maßnahme darunter fällt, ist im Einzelfall zu prüfen. Wer die Kosten trägt, hängt vom Beschluss ab.

Finanzierung: Die Erhaltungsrücklage dient der Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums. Reicht sie nicht aus, kann die Gemeinschaft eine Sonderumlage beschließen oder einen Kredit aufnehmen. Förderung wird häufig für die Gemeinschaft beantragt; es gibt eigene Beratungsformate für Wohnungseigentümergemeinschaften. Planen Sie dafür rechtzeitig Beschlüsse mit.

Ablauf in der WEG

1. Zustand erfassen und Energieberatung für die Gemeinschaft beauftragen
2. Maßnahmenpaket im Fahrplan abstimmen
3. Angebote einholen und in der Versammlung vorstellen
4. Beschluss über Maßnahmen, Finanzierung und Verwaltung der Förderung
5. Förderantrag durch die Gemeinschaft oder Verwaltung
6. Ausführung und Abnahme durch Verwaltung oder Beauftragte

Wichtig: Stellen Sie den Förderantrag vor Vertragsabschluss und nehmen Sie den Hinweis in den Beschluss auf. Mehr zu Förderung: Förderung im Überblick.

Vermieter: Modernisierung und Umlage

Als Vermieter dürfen Sie nach § 555b BGB bestimmte Modernisierungsmaßnahmen durchführen, dazu gehören energetische Modernisierung, Einsparung von Wasser, Erhöhung des Gebrauchswerts und Schaffung neuen Wohnraums. Dagegen sind reine Instandhaltungsmaßnahmen nicht umlagefähig. Die Mieter müssen die Maßnahme grundsätzlich dulden, außer in Härtefällen.

Ankündigung: Die Modernisierung muss spätestens drei Monate vor Beginn in Textform angekündigt werden, mit Art, Umfang, Beginn, Dauer, voraussichtlicher Mieterhöhung und Betriebskosten. Fehlerhafte Ankündigungen können die Fristen für die Mieterhöhung verschieben.

Mieterhöhung: Nach § 559 BGB dürfen Sie 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten jährlich auf die Jahresmiete umlegen. Fördermittel und Zuschüsse sind abzuziehen. Instandhaltungskosten müssen herausgerechnet werden. Es gilt eine Kappungsgrenze: Innerhalb von sechs Jahren darf die Monatsmiete durch Modernisierung höchstens um 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche steigen; liegt die Miete vor der Erhöhung unter 7 Euro je Quadratmeter, höchstens um 2 Euro je Quadratmeter. Beim vereinfachten Verfahren für kleinere Modernisierungen mit Kosten bis 10.000 Euro je Wohnung gelten pauschale Abzüge für Instandhaltung.

Rechenbeispiel zur Modernisierungsumlage

Illustrativ: Für eine Wohnung mit 70 m² entstehen Modernisierungskosten von 14.000 €, davon 2.000 € Zuschuss und 2.000 € Instandhaltungsanteil. Umlagefähig: 14.000 − 2.000 − 2.000 = 10.000 €. 8 Prozent davon sind 800 € im Jahr, also rund 66,67 € monatlich oder 0,95 € je m². Die Kappungsgrenze von 3 € je m² wird nicht erreicht. Ob die Mieterhöhung wirtschaftlich trägt, hängt auch davon ab, wie sich Heizkosten ändern und wie sich Ihre Investition amortisiert. Rechnen Sie mit dem Amortisationsrechner nach.

Mieterrechte

• Härtefall: Wenn die Maßnahme oder die Mieterhöhung für den Mieter eine nicht zu rechtfertigende Härte darstellt, kann er Einwendungen erheben. Härtegründe sind unter anderem persönliche, finanzielle oder gesundheitliche Gründe.
• Sonderkündigungsrecht: Der Mieter kann nach Ankündigung außerordentlich kündigen.
• Minderung: Bei erheblichen Beeinträchtigungen während der Bauzeit kann ihm unter Umständen ein Recht zur Mietminderung zustehen, bei energetischer Modernisierung gilt für drei Monate eine Einschränkung.
• Duldung: Instandhaltungsmaßnahmen müssen Mieter in der Regel dulden.

Mietrechtliche Streitfälle bei Modernisierung sind komplex. Lassen Sie sich als Vermieter oder Mieter durch Mieterverein, Haus-und-Grund-Verein oder eine Fachanwältin beraten.

Steuer und Förderung für Vermieter

Vermieter können Erhaltungsaufwand steuerlich als Werbungskosten absetzen, Herstellungskosten werden über die Abschreibung geltend gemacht. Der Steuerbonus nach § 35c EStG steht Vermietern nicht zu, da er nur für selbst genutzte Wohnungen gilt, siehe Steuerbonus § 35c. Zuschüsse der BEG stehen auch Vermietern offen. Die steuerliche Behandlung ist Sache der Steuerberatung.

Typische Fehler

• In der WEG Maßnahmen ohne Beschluss oder ohne Beachtung der Teilungserklärung beginnen.
• Förderantrag der Gemeinschaft nach Vertragsabschluss.
• Als Vermieter die Ankündigung mit Fehlern oder zu spät versenden.
• Instandhaltungsanteile nicht von der Umlage abziehen.
• Zuschüsse nicht abziehen.
• Härtefälle ignorieren und Streit riskieren.

Häufige Fragen

Kann ich als einzelner Eigentümer in der WEG Fenster tauschen?

Fenster gehören meist zum Gemeinschaftseigentum. Ein Tausch braucht in der Regel einen Beschluss oder die Zustimmung der Gemeinschaft, vor allem wenn sich die Optik ändert.

Wer zahlt die Sanierung in der WEG?

Die Gemeinschaft aus der Erhaltungsrücklage oder per Umlage nach Miteigentumsanteilen, sofern nichts anderes beschlossen wurde.

Darf ich als Vermieter die ganze Modernisierung umlegen?

Nein, nur den umlagefähigen Teil mit 8 Prozent pro Jahr, abzüglich Zuschüsse und Instandhaltungsanteil, und nur im Rahmen der Kappungsgrenze.

Was passiert bei Verstößen gegen die Ankündigungspflicht?

Die Mieterhöhung kann sich verzögern oder unwirksam sein. Prüfen Sie die Form im Vorfeld.

Quellen

• Bundesministerium der Justiz — Wohnungseigentumsgesetz und Mietrecht im BGB
• Gesetze im Internet — Volltexte von WEG und BGB
• Deutscher Mieterbund — Informationen für Mieter
• Haus & Grund Deutschland — Informationen für Eigentümer und Vermieter