Sanierung finanzieren: KfW-Kredit, Modernisierungskredit und Baufinanzierung im Vergleich

Für die Finanzierung einer Sanierung kommen vier Wege infrage: Eigenmittel, geförderte Kredite der KfW, ein Modernisierungs- beziehungsweise Ratenkredit der Hausbank oder eine Aufstockung der bestehenden Baufinanzierung. Welcher am günstigsten ist, hängt von Betrag, Laufzeit, Sicherheiten und der Frage ab, ob Ihr Vorhaben förderfähig ist. Faustregel: Für größere Beträge mit langer Laufzeit ist ein durch Grundschuld gesicherter Kredit meist günstiger als ein unbesicherter Ratenkredit, dafür ist er aufwendiger und teurer in der Einrichtung. Ein KfW-Kredit lohnt sich, wenn Zinsvorteil und Tilgungszuschuss die zusätzliche Antragsarbeit rechtfertigen. Dieser Beitrag vergleicht die Wege, rechnet ein Beispiel durch und nennt Fehler, die Sie vermeiden sollten. Zinssätze im Text sind Beispielannahmen.

Die Finanzierungswege im Vergleich

Weg	Wie es funktioniert	Gut geeignet für	Zu beachten
Eigenmittel	Zahlung aus Ersparnissen	Kleinere Maßnahmen, Puffer vorhanden	Liquidität für Notfälle erhalten
KfW-Ergänzungskredit	Förderkredit, der ergänzend zu einem Zuschuss oder zu einer Maßnahme beantragt wird	Eigenanteil nach Zuschuss, Heizungstausch	Antrag meist über die Hausbank, Voraussetzungen und Zinsen prüfen
KfW-Effizienzhaus-Kredit	Kredit mit Tilgungszuschuss für umfassende Sanierung	Komplettsanierung auf Effizienzhaus-Niveau	Energieeffizienz-Experte nötig, hoher Planungsaufwand
Modernisierungs- oder Ratenkredit	Unbesicherter Verbraucherkredit	Mittlere Beträge, kurze Laufzeiten	Meist höherer Zins als besicherte Kredite
Aufstockung der Baufinanzierung	Erhöhung des bestehenden Darlehens oder Nachfinanzierung mit Grundschuld	Große Beträge, lange Laufzeit	Sicherheiten, Bindung, Vorfälligkeitsentschädigung prüfen
Bausparvertrag	Darlehen aus Bausparvertrag	Wer bereits einen zuteilungsreifen Vertrag hat	Konditionen und Zuteilungstermin beachten

KfW-Kredite: Wie sie funktionieren

KfW-Kredite werden nicht direkt bei der KfW, sondern über Ihre Hausbank, Sparkasse oder einen Finanzierungsvermittler beantragt. Die Bank gibt den Antrag an die KfW weiter und trägt in der Regel das Ausfallrisiko oder teilt es mit der KfW, daher entscheidet sie auch über Ihre Kreditwürdigkeit und Sicherheiten. Bei Effizienzhaus-Krediten ist die Einbindung eines Energieeffizienz-Experten vorgeschrieben, der die Anträge bestätigt. Der Antrag muss vor Beginn des Vorhabens gestellt werden. Konditionen, Programme und Tilgungszuschüsse ändern sich; die aktuellen Angaben finden Sie bei der KfW. Mehr zur Förderung im Überblick finden Sie im Beitrag Förderung im Überblick.

Rechenbeispiel mit Annahmen

Illustrativ: Sie benötigen 40.000 € und vergleichen zwei Angebote bei 15 Jahren Laufzeit.

Angebot A (besichert, 3,8 % Sollzins): Monatliche Rate rund 292 €, Gesamtzahlung rund 52.500 €, Zinskosten rund 12.500 €.
Angebot B (unbesichert, 6,5 % Sollzins): Monatliche Rate rund 348 €, Gesamtzahlung rund 62.700 €, Zinskosten rund 22.700 €.

Der Unterschied von rund 10.000 € bei gleicher Laufzeit zeigt, warum der Vergleich lohnt. Kosten für Grundschuld, Notar und Bewertung kommen bei A hinzu, hier angenommen mit 1.500 €. Selbst dann bleibt A in diesem Beispiel günstiger. Die Zinssätze sind Annahmen und keine aktuellen Marktangaben. Berechnen Sie Ihre eigenen Szenarien mit dem Kreditrechner und tragen Sie einmalige Kosten im Feld für Einmalkosten ein.

Wichtige Vergleichsgrößen

Sollzins und effektiver Jahreszins: Der effektive Jahreszins enthält Gebühren und macht Angebote vergleichbar.
Zinsbindung: Bei langen Laufzeiten ist die Frage, ob der Zins festgeschrieben ist und wie die Anschlussfinanzierung aussieht.
Sondertilgung: Möglichkeit, zusätzliche Beträge ohne Gebühr zurückzuzahlen, etwa mit einem Steuerbonus oder Zuschuss.
Bereitstellungszinsen: Zinsen auf noch nicht abgerufene Kreditbeträge, die bei längeren Bauphasen anfallen.
Auszahlung in Tranchen: Wichtig bei Bauvorhaben, da Zahlungen nach Baufortschritt erfolgen.
Restschuldversicherung: Optionales Zusatzprodukt, dessen Nutzen und Preis Sie getrennt bewerten sollten.

Zwischenfinanzierung von Zuschüssen

Förderzuschüsse werden häufig erst nach Abschluss der Maßnahme und Prüfung der Nachweise ausgezahlt. Wer die Rechnungen sofort bezahlen muss, braucht eine Zwischenfinanzierung, etwa über einen kurzfristigen Kredit oder einen Rahmen bei der Hausbank. Rechnen Sie die Kosten dafür in die Wirtschaftlichkeit ein, ebenso beim Steuerbonus, dessen Wirkung erst mit der Steuererklärung eintritt, siehe Steuerbonus § 35c und Handwerkerbonus.

Tragfähigkeit prüfen

Berechnen Sie, ob die Monatsrate dauerhaft tragbar ist, auch bei sinkendem Einkommen oder steigenden Kosten. Eine Faustregel: Alle Kreditraten sollten einen Anteil des Nettoeinkommens nicht übersteigen, der Ihnen noch Reserven lässt. Konkrete Grenzwerte sind individuell. Berücksichtigen Sie außerdem, dass energetische Sanierungen die Nebenkosten senken, was die Tragfähigkeit verbessern kann. Prüfen Sie dies mit dem Amortisationsrechner.

Typische Fehler

Nur den Sollzins vergleichen und Nebenkosten ignorieren.
KfW-Antrag nach Beginn des Vorhabens stellen.
Kein Puffer für Kostensteigerungen bei der Kreditsumme.
Ratenkredit für große Beträge nutzen, obwohl ein besicherter Kredit deutlich günstiger wäre.
Vorfälligkeitsentschädigung bei Umschuldung übersehen.

Häufige Fragen

Kann ich KfW-Kredit und Zuschuss kombinieren?

Bei einigen Programmen ja, etwa Heizungszuschuss mit Ergänzungskredit. Beachten Sie die Bedingungen und Höchstgrenzen der jeweiligen Programme.

Brauche ich für den Kredit einen Energieberater?

Bei Effizienzhaus-Krediten ja, bei Ergänzungskrediten hängt es vom Programm ab.

Wie lange dauert die Bearbeitung?

Das hängt von Bank und Programm ab; rechnen Sie mit mehreren Wochen und planen Sie dies in den Zeitplan ein.

Lohnt sich eine Sondertilgung?

Wenn ein Zuschuss oder eine Steuererstattung eintrifft, kann eine Sondertilgung die Zinskosten senken. Klären Sie vorab, ob sie kostenlos möglich ist.

Quellen

KfW — Förderkredite für Sanierung
Verbraucherzentrale — Beratung zu Krediten und Baufinanzierung
Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) — Verbraucherinformationen zu Krediten
BAFA — Zuschüsse, die Sie mit Krediten kombinieren können